Rapport annuel circonstancié 2025 du Conseil de Copropriété - Bloc E et communs

 

Rapport annuel circonstancié 2025

du Conseil de Copropriété

Extraits relatifs au bloc E "Suites tournaisiennes"
et aux espaces communs

Année 2025

Compte-rendu des actions menées

Sécurité incendie : panneau de localisation des locaux techniques pour coupure de gaz en cas d’incendie destiné aux pompiers ou tout autre intervenant

Le local technique du bloc E ne se trouve pas à l’intérieur du bloc E.  Pour permettre aux Pompiers et autres intervenants de s’y rendre facilement, un panneau d’information a été placé dans le sas d’entrée du bloc.

Pour l’instant, les portes des locaux techniques, tout comme les portes des blocs et les grilles, ne s’ouvrent pas automatiquement en cas de déclenchement de l’alarme incendie.  Nous pourrions résoudre ce problème en raccordant ces portes et ces grilles à l’alarme incendie lors du remplacement du système de contrôle d’accès.

La nécessité de placer de tels panneaux d’information dans les autres blocs n’a pas été retenue par les représentants de ces blocs au sein du Conseil de Copropriété lors de la réunion du 16 avril 2025.

Entretien des parterres et taille des arbres appartenant à la ville de Tournai

-   Les parterres en face des blocs D/D’ ont été entièrement nettoyés par les services de la Ville. 
Reste maintenant à savoir comment sera entretenu cet espace vide de toute végétation.

-   L’arbre près du Bloc F et escalier vers la galerie a été élagué.

-  Le sapin dans la partie « Jardin Martine et Patapouf » n’a toujours pas été enlevé pour donner un peu plus de lumière du jour aux appartements situés à proximité.  A voir si la Ville reprendra l’entretien du jardin lorsque les travaux dans l’immeuble privé (anciennement CPAS) seront terminés.

A ce propos, il sera alors nécessaire de demander à la Ville d’enlever les bambous et autre végétation qui se trouvent contre le mur des Archives de l’Etat et qui peuvent occasionner des infiltrations d’eau dans leurs locaux et dans le parking P2.

-   Le lierre qui poussait sauvagement sur le muret entre le bloc F et le bloc D/D’ a été totalement arraché par Catherine Vancles afin de fournir un endroit propre et dégagé à la vue de tous. 

Local poubelles – Incivilités récurrentes

Il est rappelé, une fois de plus, à tous les utilisateurs du local poubelles que les membres du Conseil de Copropriété n’ont pas pour mission de le tenir propre.

Pourtant, c’est pratiquement le cas chaque semaine car des cartons, palettes, bouteilles de gaz,

appareil de nettoyage ou autres choses incongrues sont déposés dans le local

Pour rappel, le montant mensuel moyen du coût de l’enlèvement des déchets est de 700 euros ; ce qui revient en moyenne (non calculé selon les quotités) à 13 euros par mois par lot.

Dans le rapport circonstancié de 2024, les copropriétaires ont été informés de l’existence d’une brochure de traitement des déchets au sein d’Artévie.

Vous la trouverez en pièce jointe à ce PV.  Il est demandé aux propriétaires qui louent leurs biens de la transmettre à leurs locataires à chaque nouvelle signature de bail. 

Sécurité du site

A plusieurs reprises, l’intrusion de plusieurs personnes étrangères au site a été constatée. En mars 2025, un vélo a été volé dans le parking P1.

Il est rappelé aux utilisateurs des parkings P1 et P2 qu’il est important de bien refermer, après leurs passages, les portes électriques donnant sur la rue des Sœurs noires et la rue des Augustins, ainsi que les portes des garages privés.

Les propriétaires qui louent leurs garages en informeront leurs locataires. 

Taille des haies

Le Conseil de copropriété a demandé à la Syndic d’envoyer un courrier aux propriétaires d’appartement disposant de haies :

-  leur rappelant que celles-ci doivent être taillées 2 fois par an, courant avril et octobre (Règlement d’Ordre intérieur)

-  leur proposant d’ajouter cette obligation dans les contrats de bail souscrits entre propriétaires et locataires afin que ceux-ci en soient informés.

Ce courrier n’ayant aucune valeur contraignante, valeur réservée au Règlement d’Ordre intérieur (ROI), celui-ci sera revu et il y sera stipulé que les baux de location doivent mentionner cette obligation.

En cas de non-respect, la Syndic fera tailler les haies et les frais engendrés seront à charge des propriétaires.  A charge pour eux de les récupérer auprès de leurs locataires le cas échéant.

Eclairage public au sein du site Artévie

Après plusieurs prises de contact avec les services compétents de la ville de Tournai, la société Wanty est venue, le 10 décembre 2025 procéder au remplacement des ampoules défectueuses.

Les lampadaires 255/14829 et 255/14824 situés sur le trottoir Passage des Travailleurs du Livre 1 et 2 ont fait également l’objet d’un remplacement des tubes d’éclairage mais, aux dires des techniciens, ils sont trop vétustes pour donner un éclairage efficace et de l’eau s’y infiltre. 

La société ORES est également intervenue à 2 reprises.

Les services de la Ville sont donc au courant de leur défectuosité et leur remplacement est prévu mais aucune date n’a été communiquée.

 

Eclairage du boîtier digicode de la grille Passage des Travailleurs du Livre 1 et 2

Une lampe a été placée sur les boîtiers de chaque côté de la grille en attendant que ceux-ci soient remplacés lors du changement du système de contrôle d’accès cette année.

 

Grilles extérieures

Il a été constaté à plusieurs reprises que la grande grille d’accès Pompiers était restée ouverte alors que toutes les autres étaient fermées.  Cela crée donc un problème de sécurité important puisqu’il est possible d’entrer sur le site avec des véhicules.

Cette grille ne pouvant être ouverte que de l’intérieur, il est rappelé à tous que les sorties de la copropriété se font par les trottoirs dont les grilles sont ouvertes la plupart du temps et non par cette grille qui a pour fonction de rester fermée et qui ne peut servir qu’aux services de secours.

 

Entretien des trottoirs, bordures et escaliers du site Artévie

Le retour des pluies contribue à rendre glissants les trottoirs et les marches des escaliers à cause de la fine couche de mousse qui s’y dépose.

Pour éviter cela, Jean Deman et Myriam De Keukelaere ont pris en charge le nettoyage du site en tant que geste citoyen pour le bien-être de tous.

La copropriété ne pouvant se substituer à la Ville pour l’entretien des espaces publics de la copropriété - toutefois, nous vivons ici et les utilisons quotidiennement – il a été décidé par le Conseil de Copropriété d’en faire une action récurrente chaque année, en avril et en novembre. Le coût du produit sera directement ajouté à la facture annuelle des copropriétaires, à charge pour eux d’en récupérer le montant auprès de leurs locataires.  Pour rappel, on parle de moins de 20 euros par an, selon les promotions ou non sur le produit.  La main d’œuvre est offerte.

 

Déneigement des trottoirs au sein du site et alentours

En Belgique, déblayer son trottoir est une obligation légale. Plus précisément, l’obligation est de "rendre son trottoir non glissant".  Ce sont les riverains qui sont responsables de l'entretien de la partie du trottoir devant leur habitation.

La plupart des communes imposent aux habitants de déblayer la neige et de rendre le trottoir non glissant devant leur habitation. Cette obligation vise à assurer la sécurité des piétons et à prévenir les accidents.

Les trottoirs doivent être dégagés sur les deux tiers de leur largeur, avec un minimum de 1,5 mètre, et la neige doit être déposée en tas sur le bord du trottoir, sans obstruer les caniveaux ni être jetée sur la chaussée.

La Syndic précise que dans le Règlement d’Ordre Intérieur tous les occupants de la copropriété sont collectivement responsables de l’entretien et de la sécurisation des trottoirs, notamment en période de gel.

Les membres du Conseil de Copropriété ont marqué leur accord pour :

-   l’achat d’une 2^e pelle à neige

-   l’achat d’un chariot d’épandage

-   gérer le stock des sacs de sel (Jean Deman)

-  la constitution d’une équipe de déneigement, en sollicitant les habitants     du site

Le matériel de déneigement est stocké dans les locaux techniques des blocs B et E et il y a des sacs de sel dans les locaux techniques de tous les blocs.

Un groupe WhatsApp appelé Neige/verglas Artévie a été créé par la Syndic.  Si vous souhaitez en faire partie, vous trouverez en pièce jointe le document qui vous permettra de rejoindre l’équipe constituée.

Bloc E - Personnes de contact au sein du Conseil de Copropriété : 

Myriam De Keukelaere et Jean Deman

Infiltration d’eau par la gaine de l’ascenseur au niveau +2	Pour info, les sociétés de la région de Tournai n’étant pas disponibles dans des délais raisonnables ou ne fournissant in fine aucun devis, il a été fait appel aux sociétés avec lesquelles la Syndic travaille dans la région de La Louvière. A la demande de la Syndic, la société Deplus Construct est venue prendre connaissance du problème. Les travaux ont été effectués en février 2026.
Tâches importantes d’humidité dans l’appartement E23	La Syndic a été avertie du problème et a fait venir la société Aquadetect pour un diagnostic. Il en résulte que le problème vient de la corniche du bloc E, côté cour du Collège Notre-Dame et de l’avaloir de la cour qui est bouché, ce qui fait que l’eau s’amasse contre le mur et s’infiltre dans le bloc E. A la demande de la Syndic, la société Deplus Construct est venue prendre connaissance du problème.  Constatation des membres du Conseil de Copropriété appartenant au bloc E : Les travaux ont été effectués la semaine du 4 février 2026 : des balles ont été retirées des descentes d’eau.  La répartition des eaux des blocs E et G mitoyen a été divisée : les eaux provenant du bloc G s’écoulent dorénavant sur la toiture de la chapelle du Collège Notre-Dame.  Un grillage a été posé sur toute la corniche pour éviter que les balles ne bouchent la corniche/descentes d’eau à l’avenir.  Aucun débordement d’eau de la corniche n’a été constaté durant les fortes pluies de la mi-février et début mars 2026.
Clé « pompier » de l’ascenseur manquante	Explication de la Syndic en date du 31 janvier 2026 Dans le boîtier pompier d’un ascenseur il doit obligatoirement y avoir une clé. Soit les pompiers ont un passe-partout pour l'ouvrir soit ils brisent la vitre. Elle permet aux pompiers de prendre le contrôle de l'ascenseur en cas de soucis.  Il ne s’agit pas un sujet à débat ni une question d’appréciation ou de vote. On peut déplorer son coût. J'ai prévu de demander une offre chez FAIN afin de comparer le coût. Lors du contrôle de janvier 2026, l’ascensoriste a constaté l’absence de la clé dans le boîtier existant. Aucun rapport antérieur (Normec BTV ou Kone) ne permet d’établir depuis quand cette clé est manquante, ni de déterminer si elle a existé ou non. On ne mentionne pas ce sujet. Aucune intervention récente n’est à l’origine de cette situation, d'autant que Kone possède son propre système d'accès. Cette absence de clé n'est pas un cas isolé. Depuis que je gère la copropriété c'est le 2me ou 3me. Ce n'est pas pour moi un point alarmant car cela arrive dans beaucoup d'autres copropriétés. Je n'ai jamais compris pourquoi. Ce qui a attiré mon attention c'est l'augmentation du coût de l'intervention. Dès lors, il s’agit d’un constat de non-conformité nécessitant une mesure corrective, à savoir la fourniture d’une clé conforme pour le boîtier existant (voir devis ci-dessous) :

Identification des blocs à l’intérieur des ascenseurs

Il a été constaté que Kone n’avait pas correctement identifié les différents blocs sur les feuillets où sont repris les renseignements à donner en cas d’appel lors d’une panne.

Après réflexion, il a été décidé de les laisser tels quels car il est possible que le numéro de série de l’ascenseur soit repris de cette manière dans la base de données de Kone.

Il suffira à la personne qui les appelle de leur donner l’adresse mentionnée car celle-ci est exacte.

 

Inondations récurrentes du Parking P2

A la suite des chutes de neige du jeudi 13 novembre 2025, le garage P2 a une nouvelle fois été inondé.  De plus, les locaux des Archives de l’Etat ont également été impactés par une infiltration d’eau.

 

Mesures immédiatement prises par la Syndic :

Le mercredi 3 décembre 2025, la Syndic, accompagnée par le technicien de la société Aquadetect et le responsable de la Régie des Bâtiments ont inspecté les locaux et alentours afin de trouver l’origine des infiltrations d’eau.

 

Mesures prises par la Régie des Bâtiments :

Le 8 décembre 2025, la Régie des bâtiments a entrepris des travaux afin de prendre en charge sa part de responsabilité potentielle dans les infiltrations d’eau au P2. Ils ont nettoyé et réparé les trous du chéneau au bloc G’ et prévu le remplacement de la vitre brisée.

 

A la suite du dégel des neiges tombées début janvier 2026 et des fortes pluies et rafales de vent qui ont suivi, aucune inondation n’a été à déplorer.

Malheureusement, suite aux fortes pluies de la mi-février et de début mars 2026, il y a eu à nouveau de l’eau près des emplacements 28, 29 et 30. 

Réponse de la Syndic à la question : Que faut-il penser de cela ? (23/02/26)

Suite au nettoyage des corniches du G’, une des causes a été éliminée, mais cela ne semble pas suffisant.

Il faut tenir compte aussi d’un problème qui sera techniquement et financièrement difficile à résoudre. Toutes les eaux s’évacuent dans une seule décharge trop faiblement segmentée lorsqu’il n’arrête pas de pleuvoir et je ne dispose pas de plans pour comprendre comment résoudre ce problème facilement.

D’autres pistes, telles que l’évacuation des eaux des toitures du bâtiment d’à côté actuellement en travaux ou la stagnation à cause de la dense végétation contre le mur dans le jardin Martine & Patapouf, doivent aussi être envisagées.  Pour cela, il faudra amener la preuve que des tiers sont impliqués en procédant par élimination, ce qui est difficile avec l’eau.

 

Action des Membres du Conseil de Copropriété

L’application d’un produit antirouille sur le montant métallique entre les deux garages par Jean Deman est reportée au début de l’été lorsqu’il fera sec durant plusieurs jours.

 Bloc A (ruine) – Evolution du dossier de Madame Bertrand

Ce dossier traîne depuis de nombreuses années et bien que Madame Bertrand ait obtenu l’autorisation de démolir son bâtiment, elle bloque tout le dossier et cela occasionne des frais d’avocats et d’experts assez conséquents pour la copropriété.

En ce qui concerne le paiement des frais engendrés, il n’est pas possible, pour des raisons comptables, de ne pas les verser à charge des copropriétaires.  Ce n’est qu’à l’issue finale que les comptes seront rééquilibrés.

En 2025, aucun avancement n’a été constaté de la part de la demanderesse. La ruine n’a toujours pas été démolie, alors même que la Ville a donné son accord pour sa démolition. Par ailleurs, aucune démarche concrète n’a été entreprise pour sortir réellement de la copropriété : la demanderesse n’a pas mandaté le syndic pour entamer les démarches nécessaires à sa sortie de l'acte de base et n’a pas non déposé de proposition concrète sur l'ensemble du dossier chez le syndic (modification de l'acte de base).

Début septembre 2025, l’avocat de Mme Bertrand avait, une fois de plus, envoyé un courrier faisant part des desiderata de Madame Bertrand.  La Syndic lui a répondu en réexpliquant les dispositions légales de la copropriété.

De plus, le copropriétaire du bloc I, va devoir entreprendre des démarches contre la copropriétaire du bloc A car il subit des nuisances dans plusieurs appartements en aménagement : infiltrations d'eau par le pignon.

 Contrôle d’accès

Pour rappel, il est très important de pouvoir gérer le contrôle d’accès car, à l’heure actuelle, il est de plus en plus compliqué de gérer les accès au quotidien et ni les portes intérieures (à badger) ni les grilles extérieures (code) ne se débloquent ou s’ouvrent lorsque l’alarme incendie se déclenche.

Un dossier complet a été remis à la Syndic en mai 2025 suite à la visite des installations de câblages par Jean Deman (représentant du bloc E), François Flament (représentant du bloc F) et l’assistance professionnelle gratuite de Alain Caufriez, Ingénieur électronicien, qui résidait dans le bloc E à l’époque.

La société d’origine KANTEC a été reprise par la société JHONSON CONTROLS qui n’a plus de siège en Belgique ni en Europe. https://jhonsoncontrols.com/security/access-control

Alain Caufriez et Myriam De Keukelaere ont envoyé des mails via le formulaire de contact de la société mais ils sont restés sans réponse.

Aucune société ne travaille avec ce logiciel, c’est pourquoi nous devons nous diriger vers un changement complet.

Proposition de la Syndic

La syndic propose de faire réaliser un audit par un professionnel afin de ne pas prendre des responsabilités pour des postes qui, techniquement et financièrement, nous dépassent.

C’est pourquoi elle préconise une analyse technique préalable permettant :

·       de formaliser précisément nos besoins

·       de vérifier la pertinence des options proposées

·       et d’optimiser le rapport qualité-prix pour la copropriété

 

Philippe Faidherbe connaît l’installation Kantek existante. Selon lui, la conservation de l’infrastructure (bus et contrôleurs) pourrait être envisagée, l’intervention se limitant au remplacement du logiciel, à un reset complet du système et à un travail de repérage des câbles, pour certains accès aujourd’hui non opérationnels.

 

Dans cette perspective, une option pourrait consister à lui confier l’établissement d’un cahier des charges techniques précis, les travaux étant réalisés par une autre société, avec une mission de contrôle strictement encadrée contractuellement : définition claire de la mission, remise complète des documents techniques, transmission des connaissances et formation d’au moins deux personnes, avec solde conditionné à ces éléments.

 

L’objectif n’est pas de privilégier une personne ou une entreprise, mais de sécuriser techniquement et financièrement notre décision, en préservant ce qui peut l’être et en évitant des investissements plus lourds que nécessaire.

 

Le dossier sera présenté à l’ensemble des copropriétaires lors d’une Assemblée générale exceptionnelle (AGE), courant 2026.

 

Action des Membres du Conseil de Copropriété

Le Conseil a marqué son accord à la demande par la Syndic d’un devis, même approximatif, de cette analyse complète à Philippe Faidherbe.

Points mis à l’ordre du jour de l’Assemblée générale de mars 2026 par le Conseil de Copropriété

Jean Deman : bloc E

-  Vérification et réglage de l’escalier de secours qui s’allume et s’éteint sans raison.  L’éclairage se met même à clignoter durant la nuit – Intervention d’un électricien professionnel pour résoudre enfin ce problème.

Votes réservés aux copropriétaires du bloc E.

Commentaire de la Syndic

La syndic programme le passage d’un électricien.

S'il s'avère que c'est plus que de l'entretien ou des petits travaux qui entrent dans les compétences du syndic, alors j'ajouterai le point à l'ordre du jour.

Conseil de Copropriété : Local Poubelles

-        Manque de civisme récurrent de la part des utilisateurs

Commentaire de la Syndic

Je vous soumets une piste de réflexion (dont la faisabilité reste à confirmer) : la sectorisation des conteneurs

• Le principe : Installer trois conteneurs sécurisés (sous clé ou badge) réservés aux copropriétaires respectueux, qui s’engagent à suivre les règles. En parallèle, maintenir trois conteneurs en libre accès (comme maintenant) pour les autres.

·   La logique financière : Conformément à l’acte de base, les frais de gestion et d’enlèvement (dont la fréquence devra être augmentée pour le second groupe) seraient répartis spécifiquement selon l'usage.

L’usage de conteneurs enterrés (type "Molok") ou sécurisés par clé fonctionne dans d'autres copropriétés ; ce n'est donc pas une impossibilité matérielle.

Ce point sera abordé en « Tour de table » lors de l’Assemblée générale.

 

Conclusion

Ce rapport a pour but de vous informer, en toute transparence, de ce que la Syndic, aidée par le Conseil de Copropriété, a traité et résolu des dossiers en souffrance et en cours de finalisation ou d’analyse depuis l’AG du 31 mars 2025.

La Copropriété Artévie aura 20 ans en cette année 2026.  Beaucoup de choses sont devenues vétustes, sales ou doivent être remplacées parce qu’elles ont été abîmées par des infiltrations d’eau ou simplement par le passage du temps.

Garder ce site exceptionnel en très bon état demande la collaboration de tous les copropriétaires et des locataires, notamment par la taille des haies, l’enlèvement des mauvaises herbes sur les parties appartenant à la ville de Tournai, la propreté des parties communes (parkings et allées entre les caves, escaliers de secours, nettoyage du site et déneigement des trottoirs par exemple.  Sans oublier le local poubelles…). 

Tout habitant (propriétaire ou locataire) est le/la bienvenu.e pour nous aider à faire de cette copropriété un endroit où il est agréable de vivre et où les visiteurs, notamment les touristes, peuvent en garder une belle image.

 

Pièces jointes au présent rapport circonstancié 2025 destiné à l’ensemble des copropriétaires du site Artévie

-  La gestion des déchets au sein d’Artévie

-  Epandage de sel sur les trottoirs